Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung deiner Baufinanzierung, wenn die erste Zinsbindung endet und noch eine Restschuld offen ist. Du schließt für den verbleibenden Betrag ein neues Darlehen ab, entweder bei deiner bisherigen Bank oder bei einer anderen. Weil sich die Konditionen zwischen den Banken deutlich unterscheiden, ist ein Vergleich der beste Weg zu einer günstigen Rate.

Kümmere dich am besten rund drei bis fünf Jahre vor dem Ende deiner Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung. Läuft die Bindung bald aus, vergleichst du jetzt die aktuellen Angebote. Ist das Ende noch etwas weiter weg und die Zinsen sind attraktiv, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein, mit dem du dir den Zins bis zu 60 Monate im Voraus sicherst. So vermeidest du, dass steigende Zinsen deine Rate in die Höhe treiben.

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du dir schon heute für einen späteren Zeitpunkt sicherst, bis zu 60 Monate im Voraus. Du vereinbarst jetzt den Zinssatz, das Darlehen wird aber erst zum Ende deiner laufenden Zinsbindung ausgezahlt. Dafür zahlst du einen kleinen Zinsaufschlag. Der Vorteil: Steigen die Zinsen bis dahin, hast du dir die günstigeren Konditionen von heute gesichert und planst mit einer festen Rate.

Die Prolongation ist die Verlängerung deines Darlehens bei der bisherigen Bank zu deren aktuellen Konditionen, ganz ohne neue Grundschuldbestellung und mit wenig Aufwand. Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank, die deine Restschuld übernimmt und die Grundschuld auf sich abtreten lässt. Die Prolongation ist bequem, liefert dir aber nur ein einziges Angebot. Die Umschuldung ist etwas aufwendiger, führt durch den Wettbewerb der Banken aber häufig zu besseren Konditionen. Was für dich günstiger ist, zeigt sich erst, wenn du beide Wege konkret vergleichst.

Ja, du bist bei der Anschlussfinanzierung nicht an deine bisherige Bank gebunden und kannst frei zu einem anderen Anbieter wechseln. Die neue Bank übernimmt deine Restschuld und lässt sich dafür die Grundschuld an deiner Immobilie abtreten. Der organisatorische Aufwand hält sich in Grenzen, da der Ablauf zwischen den Banken und dem Notar eingespielt ist. Ein Wechsel lohnt sich vor allem dann, wenn ein anderer Anbieter dir bessere Konditionen bietet. Genau hier vergleichen wir für dich über 600 Finanzierungspartner.

Bei einer Umschuldung fallen im Wesentlichen Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank an. Diese liegen meist im niedrigen dreistelligen Bereich und sind damit gering im Verhältnis zur möglichen Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit. Viele Banken übernehmen einen Teil oder sogar die kompletten Wechselkosten, um dich als Kundin oder Kunde zu gewinnen. Für dein bisheriges Darlehen entsteht bei einer regulären Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung keine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob sich die Umschuldung rechnet, ergibt sich aus dem Vergleich von Kosten und Konditionsvorteil.

Ja, nach Paragraf 489 BGB kannst du jedes Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen. Dafür gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dieses Recht besteht auch dann, wenn du ursprünglich eine längere Zinsbindung vereinbart hast. Du kannst es nutzen, um in einer günstigeren Marktphase in eine neue Finanzierung zu wechseln. Prüfe deshalb frühzeitig, wann bei deinem Darlehen die Zehnjahresfrist erreicht ist.

Wenn du nichts unternimmst, bietet dir deine Bank vor Ablauf der Zinsbindung in der Regel von sich aus eine Prolongation an. Dieses Angebot bewegt sich zu den Konditionen deiner Bank und ist häufig teurer, als es ein Marktvergleich ermöglichen würde. Ohne Vergleich fehlt dir die Grundlage, um über den Zins zu verhandeln oder zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto größer wird der Handlungsdruck und desto weniger Zeit bleibt für eine gute Entscheidung. Kümmere dich deshalb am besten schon rund ein Jahr vorher um deine Anschlussfinanzierung.

Ja, die Anschlussfinanzierung ist ein guter Zeitpunkt, um Sondertilgungen neu zu regeln. Da du einen neuen Darlehensvertrag abschließt, kannst du zum Beispiel jährliche Sondertilgungen oder einen anpassbaren Tilgungssatz vereinbaren. Damit bleibst du flexibel und kannst zusätzliches Kapital, etwa aus einer Prämie oder Erbschaft, gezielt zur Schuldentilgung einsetzen. Ob und in welchem Umfang eine Bank Sondertilgungen ohne Aufschlag anbietet, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter. Wir achten beim Vergleich darauf, dass deine neue Finanzierung zu deinem Tilgungsziel passt.