Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen, mit dem du den Kauf oder Bau einer Immobilie bezahlst. Meist bringst du Eigenkapital ein und finanzierst den Rest über ein Bankdarlehen, das du über viele Jahre mit Zins und Tilgung zurückzahlst. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit. Wichtig sind vor allem der Zinssatz, die Höhe der Tilgung und die Länge der Zinsbindung, weil sie deine monatliche Rate und die Gesamtkosten bestimmen.

Günstig finanzierst du vor allem durch einen breiten Vergleich und eine solide Struktur. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser sind in der Regel die Konditionen. Eine passende Tilgung und eine zu deiner Situation gewählte Zinsbindung senken das Risiko und oft auch den Zins. Der größte Hebel ist der Vergleich: Wir prüfen für dich die Angebote aus über 600 Banken, statt dich auf eine einzige Hausbank zu verlassen.

Zuerst klären wir gemeinsam dein Vorhaben, dein Budget und dein Eigenkapital. Dann vergleichen wir die passenden Angebote aus dem Markt und besprechen die Empfehlung mit dir. Hast du dich entschieden, unterstützen wir dich beim Zusammenstellen der Unterlagen und reichen die Finanzierung bei der gewählten Bank ein. Nach der Zusage folgen Vertrag und Auszahlung. Dein persönlicher Berater begleitet dich durch jeden Schritt.

Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Kapital aufbringen, damit die Bank nur den reinen Kaufpreis finanziert. Ideal sind zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, weil ein höherer Eigenkapitalanteil den Beleihungsauslauf senkt und dir meist bessere Konditionen bringt. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei guter Bonität und passendem Objekt möglich, fällt aber in der Regel teurer aus. Zum Eigenkapital zählen neben Guthaben auch Bausparverträge, Wertpapiere oder ein bereits bezahltes Grundstück. Wie viel in deinem Fall sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Objekt und deiner persönlichen Risikobereitschaft ab.

Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis mehrere Nebenkosten hinzu, die du meist aus Eigenkapital deckst. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbucheintrag rechnest du zusammen mit rund 1,5 bis 2 Prozent. Beauftragst du oder der Verkäufer einen Makler, kommt eine Maklerprovision dazu, die sich bei Wohnimmobilien häufig beide Seiten teilen. In Summe solltest du je nach Region mit ungefähr 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten kalkulieren.

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst, und liegt bei einem klassischen Annuitätendarlehen häufig zwischen 2 und 3 Prozent. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten über die gesamte Laufzeit, erhöht aber die monatliche Rate. Eine niedrige Tilgung hält die Rate klein, sorgt aber dafür, dass du länger für die Rückzahlung brauchst und mehr Zinsen zahlst. Bei höheren Zinsen tilgst du zudem bei gleicher Tilgungshöhe langsamer, weil ein größerer Teil der Rate auf die Zinsen entfällt. Sinnvoll ist eine Tilgung, mit der du das Darlehen möglichst bis zum Ruhestand zurückgezahlt hast und die trotzdem zu deinem Budget passt.

Der Sollzins ist der reine Zinssatz, den du für das geliehene Kapital zahlst, ohne weitere Kosten. Der Effektivzins bildet die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten der Finanzierung ab und bezieht zum Beispiel den Zeitpunkt der Zinsverrechnung und bestimmte Nebenkosten mit ein. Deshalb liegt der Effektivzins in der Regel etwas über dem Sollzins. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der Effektivzins die aussagekräftigere Größe, weil er die Kosten vergleichbar macht. Achte trotzdem darauf, dass nicht alle Kosten wie etwa Konto- oder Schätzgebühren zwingend im Effektivzins enthalten sind.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert gleich bleibt, üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung gibt dir mehr Planungssicherheit gegen steigende Zinsen, kostet aber oft einen kleinen Aufschlag. Unabhängig von der vereinbarten Länge hast du nach Paragraf 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Bindung ist daher auch bei sehr langer Laufzeit nicht riskant, weil du nach zehn Jahren flexibel bleibst. Welche Bindung passt, hängt von deiner Zinserwartung und deinem Sicherheitsbedürfnis ab.

Die Grundschuld ist eine Sicherheit, die die Bank für dein Darlehen ins Grundbuch eintragen lässt. Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls du deine Raten dauerhaft nicht mehr bezahlen kannst. Anders als die früher übliche Hypothek ist die Grundschuld nicht fest an eine bestimmte Forderung gebunden und lässt sich nach der Rückzahlung für eine neue Finanzierung weiterverwenden. Die Eintragung erfolgt beim Notar und verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die zu den Kaufnebenkosten zählen. Nach vollständiger Tilgung kannst du die Grundschuld löschen lassen oder für spätere Vorhaben bestehen lassen.